Utorak, Listopad 17, 2017
   
Tekst

Pretraga PagPress sustava

Savjeti u kupnji nekretnina

Naš ured nalazi se u centru Grada Paga, u Jadrulićevoj ulici 29a.

Radujemo se Vašem posjetu!


O urbanističkim planovima

Što su GUP, DPU i UPU, kratice bez kojih nikako ne možete graditi obiteljsku kuću, poslovnu zgradu, trgovački centar ili bilo koju građevinu te bez kojih se nikako ne preporučuje kupovina bilo kojeg zemljišta? Prostorni planovi, Generalni urbanistički plan (GUP) te detaljniji planovi poput urbanističkog plana uređenja (UPU) i detaljnog plana uređenja (DPU) diktiraju što se i koliko može graditi u određenoj zoni te daju pravila o visini, katnosti, površini, broju parkirališnih mjesta te ostalim mogućnostima gradnje.

Pogled na GUP te određivanje mogućnosti gradnje nije nimalo lak posao. Stoga je, ako ozbiljno planirate kupiti neko zemljište i planirate gradnju, najbolje je da se o mogućnostima izgradnje konzultirate s agencijom za posredovanje u prometu nekretnina, s urbanistima ili arhitektima.

Okvirnu predodžbu o mogućnostima gradnje možete dobiti uvidom u Generalni urbanistički plan. Najvažnije je točno odrediti položaj vaše katastarske čestice na prostornom planu, a zatim provjerite odredbe postojećeg prostornog plana.

U grafičkom dijelu GUP-u treba točno odrediti položaj katastarske čestice, posebice zato što generalni urbanistički planovi nisu napravljeni na katastarskoj karti, pa taj dio treba izuzetno pažljivo odrediti.

Postupci provjere:

  • Na grafičkim kartama GUP-a grada točno locirati zemljište koje je u vašem vlasništvu ili ga namjeravate kupiti
  • Proučiti namjenu površine na kojoj se nalazi zemljište
  • Proučiti je li za taj dio potrebna izrada UPU-a ili DPU-a
  • Pogledati mogućnosti gradnje
  • Pročitati tekstualni dio koji se odnosi na urbana pravila
  • Pogledati postoje li neke iznimke od urbanih pravila
  • Za daljnje savjete (o načinu gradnje) kontaktirati arhitekta

 

Ako želite biti posve sigurni, grafički dio GUP-a za vašu katastarsku česticu možete dobiti i Županijskom uredu za prostorno uređenje u Pagu (Koludraška ulica). Ondje možete nabaviti i uvjete o gradnji, što je ujedno i sljedeći korak o kojem morate voditi računa.

Kada ste na grafičkom dijelu GUP-a odredili gdje se nalazi vaša parcela, pogledajte kojom je bojom označena ta zona.

  • Ako je parcela obojena u žuto, znači da je parcela u stambenoj zoni i na njoj se može graditi isključivo obiteljska kuća ili stambena zgrada.
  • Ako je parcela okružena narančastom bojom, riječ je o mješovitoj zoni.
  • Ako je parcela zelena na njoj se ništa ne smije graditi.

Osim bojama, zone su označene i slovima i brojkama poput M1, M2, M3, K1, K2, K3 pa je njihovo značenje najbolje provjeriti u pojmovniku, odnosno u priloženoj tablici.

 

Simultano morate provjeriti predviđa li se za obuhvat u kojem se nalazi vaša parcela donošenje urbanističkog ili detaljnog plana uređenja (UPU-a i DPU-a). Ako je odgovor pozitivan, provjerite je li taj “niži” plan već donesen jer dok plan nije izrađen, na parceli ne smijete graditi. Ako vam se žuri te ako nemate vremena da Grad izradi DPU ili UPU, postoji mogućnost da sami platite izradu urbanističkog plana, što je ponekad dobro rješenje, ali može biti skupo.

 

Sljedeći korak je usporedba tekstualnog i grafičkog dijela GUP-a te određivanje mogućnosti građenja. Na posebnim kartama označena su urbana pravila s brojkama poput 2.3, 2.4 i slično.

Ta urbana pravila definiraju udaljenost potencijalne kuće od međa, broj etaža, maksimalnu bruto razvijenu površinu, maksimalnu izgrađenost, koeficijent izgrađenosti, broj parkirališnih mjesta te niz drugih pravila. U njima stoji i napomena ako za pojedino područje stoji iznimka od urbanih pravila.

Urbano pravilo poput maksimalne dozvoljene bruto površine, primjerice, od 500 kvadrata ne znači da ćete toliko u stvarnosti moći i izgraditi. Na vašoj parceli zbog odredbe o broju parkirališnih mjesta, koeficijenta izgrađenosti i slično, kuća može biti manja.

Ukoliko se parcela nalazi u zoni zaštićenog zelenila, ako je zemljište u dijelu grada koje je pod spomeničkom zaštitom, ako je u zoni koja je zaštićena kao arhitektonska cjelina, uvjeti za gradnju su rigorozniji i uz običnu dozvolu za obiteljsku kuću morat ćete dobiti i dozvolu nadležnog Zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode.

 

Sve boje GUP-a

Boja - Oznaka - Namjena

  • žuta- S- stambena
  • narančasta - M1 - mješovita - pretežno stambena izgradnja
  • narančasta - M2 - mješovita - pretežno poslovna izgradnja
  • crvena – D - javna i društvena izgradnja
  • crvena - D1 - javna i društvena – upravna izgradnja
  • crvena - D2 - javna i društvena – socijalna izgradnja
  • crvena - D3 - javna i društvena – zdravstvena izgradnja
  • crvena - D4 - javna i društvena – predškolska izgradnja
  • crvena - D5 - javna i društvena – školska izgradnja
  • crvena - D6 - javna i društvena - visoko učilište i znanost, tehnološki parkovi
  • crvena - D7 - javna i društvena – kulturna izgradnja
  • crvena - D8 - javna i društvena – vjerska izgradnja
  • ružičasta – G – gospodarska izgradnja
  • ružičasta – I - gospodarska - proizvodnja
  • ružičasta - K1 - gospodarska – poslovna izgradnja
  • ružičasta - K2 - gospodarska - trgovački kompleksi
  • ružičasta – T - gospodarska – ugostiteljsko-turistička izgradnja
  • svijetlozelena - R1 - sportsko rekreacijska - s gradnjom
  • svijetlozelena - R2 - sportsko rekreacijska - bez gradnje
  • zelena - Z1 - javni park
  • zelena - Z2 - gradske park-šume
  • zelena - Z3 - tematski park
  • zelena - Z4 - tematske zone
  • tamnozelena – Z - zaštićene zelene površine
  • ljubičasta – N - posebna namjena
  • bijela – IS - površine infrastrukturnih sustava
  • bijela s križićima + groblje
  • plava – V - površine pod vodom
  • bijela s kružićima – O - površine za budući razvoj

 

Prijava korisnika